신학기 이사 수요 등 계절적 호재에도 불구하고 부동산시장의 거래절벽 현상이 계속되는 가운데, 지난해 대비 평균 19% 급등한 공시가격(예정)이 향후 집값을 가늠할 주요 변수로 떠오르고 있다.
정부는 부동산 규제의 사실상 마지막 카드인 ‘공시가격 현실화’를 차질 없이 추진해 집값 안정화에 나서겠다는 복안이다. 공시가격 현실화는 다주택자뿐만 아니라 실수요 주택 보유자까지 보유세 인상으로 이어질 수 있다는 점에서 부담이지만, 보유세 부담이 늘어 무분별한 투기 확산을 차단할 수 있다는 게 정부의 설명이다.
특히 공시가격 인상을 통한 보유세 부담 강화로 부동산시장에 매물이 증가하고, 집값이 하락하는 집값 안정화 효과를 기대하고 있다. 고가·다주택자들이 보유한 주택이 시장에 나오면 거래절벽이 해소되고, 정부의 바람대로 부동산시장의 무게 중심이 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.
부동산시장에서 매물이 조금씩 늘고 있지만, 일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 더 떨어지면 매수에 나서겠다는 매수 대기자 사이에 줄다리기가 계속되면서 거래절벽 현상이 심화되는 양상이다. 국토교통부가 지난 15일 공개한 ‘2021년도 공동주택 공시가격(안)에 따르면, 공동주택의 공시가격(예정)은 지난해보다 19% 상승했다. 지난 2007년 이후 14년 만에 가장 많이 올랐다. 특히 고가·다주택자의 세금변동 폭이 상대적으로 더 커졌다.
공시가격은 보유세와 건강보험료, 기초연금 산정 등 60개 분야의 세금을 매기는 기준이다. 올해 공시가격이 급등하면서 재산세에 종부세까지 내야 하는 고가·다주택자들의 보유세 부담이 가중될 것으로 전망된다.
실제로 고가주택 보유자의 보유세 부담이 40% 가까이 늘 것으로 예상된다. 1가구 1주택 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52만5000호 집계됐다. 이 중 서울은 16.0%인 41만3000호다. 공시가격 9억원의 1주택자도 지난해보다 보유세가 30% 정도 늘어난다. 1주택자 종부세 대상인 공시가격 9억원 초과 아파트는 지난해 30만9361가구에서 올해 약 52만6000가구로 늘었다.
고가주택 기준인 공시가격 9억원을 넘긴 서울 마포구 대장주인 ‘마포 래미안푸르지오(전용 84.3㎡)’는 1주택자도 지난해 보다 약 131만원 늘어난 433만원(43.1%)을 보유세로 내야 한다.
국토부의 모의 분석에 따르면, 현재 시세 37억5000만원(공시가격 30억원)의 아파트를 보유한 1주택자(장기보유 및 고령자 공제 제외)의 보유세는 지난해보다 916만8000원 늘어난 3360만2000원에 달할 것으로 추정된다. 또 시세 17억1000만원(공시가격 12억원) 아파트도 지난해보다 130만2000원인 추가된 432만5000원을 내야 한다.
다주택자의 부담은 더욱 커진다. 오는 6월부터 3주택자 이상(조정대상지역은 2주택자 이상)의 종합부동산세는 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향된다. 공제 혜택이 없고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자 등 다주택자에게는 6%에 달하는 최고세율이 적용되는 것도 적지 않은 부담이다.
올해 초부터 서울과 수도권에 매물이 조금씩 늘고 있지만, 거래량은 절벽 현상이 두드러지고 있다. 지난달 부동산 매매 거래량이 지난해 같은 기간 대비 절반 이상으로 급감했다.
부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난 16일 기준 서울 아파트 매물은 전달 대비 16.8% 증가했다. 지난해 가장 높은 집값 상승률을 기록했던 노원구(30.6%) 매물 증가율이 가장 컸다. 이어 은평구(25.8%), 도봉구(23.6%), 서대문·동대문구(23.2%), 중랑구(23.1%), 강북구(20.2%), 양천구(20.0%), 구로·송파구(19.8%), 강서구(19.3%) 등 서울 25개 구 전역에서 매물이 늘었다.
반면 아파트 거래량은 확연히 줄어들었다. 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 지난달 서울 아파트 매매는 3143건으로 집계됐다. 지난해 2월 8301건과 비교하면 5000건 이상 줄어든 것이다. 이달에는 거래량은 340건으로, 지난해 같은 달(4419건) 대비 10분의 1에도 못 미치고 있다.
일각에선 거래절벽 현상이 집값 하락의 신호라는 해석이 나오고 있다. 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황에서 공시가격 인상이 부동산시장에 하방 압력으로 작용한다는 것이다. 과세 강화에 따른 위축 심리로 매물이 늘어나면서 집값이 하향 조정될 수 있다는 전망이다.
하지만 집값 하락 신호로 단정하기에는 아직 이르다는 분석에 힘이 실리고 있다. 여전히 공급 우위의 시장이 형성돼 있고, 집값도 상승세를 이어가는 등 뚜렷한 하락 전조가 없기 때문이다. 또 일부 급매물 거래만으로 가지고, 부동산시장의 전체 흐름을 판단하기에는 무리라는 지적이다.
전문가들은 공시가격 인상에 따른 매물 증가는 한계가 있다고 분석했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격 급등에 따른 세금 부담으로 다주택자들이 보유한 일부 절세 매물이 나올 수 있다”면서도 “지난해 공시가격 현실화 로드맵에 따른 세금 부담 강화로 이미 매매나 증여를 통해 주택을 처분한 다주택자들이 많다”고 강조했다.
권 교수는 “보유세 부담이 늘어난 상황에서 다주택자들이 부담을 줄이기 위해 절세 매물을 내놓게 된다면 집값 하락으로 이어질 수 있지만, 집값 하락을 이끌만한 수준의 매물 출회는 기대하기 힘든 상황”이라며 “양도세 중과 등 거래 부담이 늘어난 상황에서 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 것은 쉽지 않다”고 덧붙였다.
/명준성 기자