전세금 반환 보증에 가입한 임대사업자 주택 절반 이상이 ‘깡통 전세’ 위험 주택인 것으로 나타나면서 주택도시보증공사(HUG)의 재무 건전성에도 빨간불이 커졌다는 우려가 나온다.
지난해 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 달하는데 집주인으로부터 회수한 금액은 2490억원에 불과해 자금 회수가 제대로 이뤄지지 않고 있다는 지적도 있다.
9일 박상혁 더불어민주당 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 전세금 반환보증에 가입한 임대사업자의 임대주택 70만9206가구 중 절반이 넘는 38만2991가구의 부채 비율이 80%를 넘겨 ‘깡통 전세’ 위험에 처한 것으로 나타났다.
부동산 업계에서는 이 비율이 80%를 넘게 되면 지금과 같은 집값 하락기에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커져 ‘깡통주택’으로 간주한다.
‘깡통주택’은 집을 매도해도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 큰데 이러할 경우 집주인이 전세금 반환보증에 가입했다면 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 전세금을 돌려주게 된다.
문제는 앞으로 전세금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어날수록 HUG가 대위변제해야 할 금액이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 점이다.
특히 전세보증금 반환보증 사고액과 HUG가 집주인 대신 갚아준 대위변제액은 매년 급증하고 있다.
지난해 HUG가 집주인을 대신해 돌려준 전세금은 9241억원으로 역대 최대를 기록했다.
대위변제액은 2019년 2836억원에서 2020년 4415억원으로 늘었고, 2021년에는 5040억원을 기록했다.
공사의 재정건전성을 나타내는 자기자본 대비 보증금액 비율(보증배수)도 빠르게 증가하면서 2024년에는 법정 한도(60배)를 초과할 가능성이 높다.
HUG의 보증배수는 2021년 49.2배에서 지난해 9월 기준 52.2배로 상승했다. 올해는 59.7배로 상승할 것으로 추정된다. 특히 내년에는 보증배수가 66.5배로 법정 한도를 초과할 것으로 분석됐다.
주택도시기금법에 따르면 HUG의 보증금은 자기자본의 60배를 초과하지 못한다. HUG의 추정치대로 보증배수가 늘어날 경우 2024년에는 전세금반환보증을 비롯한 보증상품 운영이 중단될 수 있다.
HUG의 재무건전성 악화로 인한 보증 중단 사태를 막기 위해서는 자본 확충이 시급하다는 지적도 나온다. 업계에서는 최소 1조원 이상의 정부 출자가 필요할 것으로 보고 있다. HUG 관계자는 이에 대해 “기획재정부, 국토교통부 등과 출자를 위해 계속 협의를 진행하고 있다”고 밝혔다.
/이종재 기자