정부가 단기적으로 서울 등 수도권 도심 주택 공급을 활성화하기 위해 빌라·다세대·오피스텔 등 신축 비아파트를 11만호 이상 매입해 공공임대주택으로 공급하겠다는 뜻을 밝혔다.
이번 조치로 최근 수년에 걸쳐 심화된 ‘아파트 쏠림’ 현상이 완화될 수 있을지 관심이 커지고 있다. 다만 비아파트를 주택 수에서 완전히 제외하는 등의 파격적인 세제혜택은 빠져 짧은 시간 내 비아파트 시장의 정상화를 기대하기에는 역부족이라는 목소리가 나온다.
11일 뉴시스 취재를 종합하면 국토교통부는 전날 공개한 주택공급 확대방안(8·8 부동산 대책)에는 비아파트 시장 정상화 목표로 공공신축 매입 목표 물량과 세제·청약 혜택 확대 등의 대책이 담겼다.
정부는 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 내년까지 2년간 수도권 신축 비아파트를 11만호 이상 매입하기로 했다. 서울은 비아파트 시장이 정상화될 때까지 무제한으로 신축 주택을 매입해 전·월세 공공임대주택으로 공급한다. 이중 2만1000호 이상은 6년간 전·월세로 산 후 분양으로 전환해 우선 매입할 수 있는 분양전환형 신축매입 제도도 도입한다.
비아파트 시장기반을 진작하기 위한 세제혜택도 담겼다. 신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택의 일몰기간을 올 연말에서 2027년 말까지 2년 연장한다.
공유주택 등 임대형기숙사도 취득세·재산세 감면 대상에 포함된다. 비아파트의 경우 1호만으로 임대사업자 등록 및 1세대1주택 특례 적용이 가능한 ‘6년 단기 등록임대’ 제도를 도입한다. 이에 따라 1주택자가 추가로 소형주택을 매입해 임대 등록하면 1주택자로 간주된다.
생애 최초로 60㎡ 이하 소형 비아파트 주택을 구입한 경우 취득세 감면 한도가 200만원에서 300만원으로 늘어난다. 수도권 공시가격 5억원 이하, 85㎡ 이하의 비아파트를 구매하면 청약 시 무주택자로 인정하는 등 인정 기준을 완화했다.
정부가 이처럼 빌라, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 비아파트 주택 시장 정상화에 적극 나서는 이유는 서울 등 수도권 주택 시장의 약 40~45%를 차지하는 비아파트 시장이 급격히 침체되면서 아파트 값을 올리는 기제로 작용하고 있기 때문이다.
전국 비아파트 인허가 건수는 지난 2022년 11만6612건이었지만 전세사기 여파 등을 겪은 후 지난해 5만7579건으로 반토막났으며 올해는 6월 기준 2022년의 10% 수준인 1만8332건으로 줄었다.
착공·준공 물량도 이미 크게 감소했다. 국토부 주택건설실적 통계에 따르면 올해 1∼5월 서울 비아파트 착공 물량은 1801가구로 전년 동기(3284가구) 대비 45%, 2022년 동기(8542가구) 대비 79% 급감했다. 같은 기간 서울 내 빌라 준공은 2945가구로 지난해 동기(6943가구) 대비 58% 감소했다. 그에 비해 서울 아파트 준공 실적은 1년 새 5582가구에서 1만1867가구로 2.1배로 증가했다. 거래량도 마찬가지다. 한국부동산원의 주택 유형별 매매 거래 통계에 따르면 전국 비아파트 매매는 전체 주택거래의 9.1%에 그쳐 2006년 이래 가장 낮은 비중을 보였다.
진현환 국토부 제1차관은 지난 9일 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’ 인터뷰에서 “주택 입주량의 약 절반을 차지하는 비아파트 공급이 과거 대비 10% 수준”이라며 “LH 매입 외에 세제·청약 분야에서 비아파트 수요를 정상화하는 부분이 있어 비아파트가 상당히 많이 공급될 것이다. 공사기간이 1년 남짓 돼 짧은 것도 강점”이라고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “연내 수도권 아파트 매매 가격 상승 원인이 향후 주택 준공물량 감소 우려 또는 전세가격 상승에서 온 불안 심리라고 본다면 단기간 가용할 수 있는 주택공급 방안을 총동원하고 올해 인허가가 급감한 도심 내 비아파트 공급을 통해 전세가격 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대된다. 임대차 수요가 많은 지역이나 서울 역세권 위주로 신축매입 수요를 기대할 만하다”고 봤다.
그러나 정작 수요자들의 기대가 컸던 ‘비아파트 주택 수 전면 제외’ 조치가 빠져 아쉽다는 목소리도 나온다. 혜택을 받으려면 면적이나 주택 가액, 임대사업자 등록 등 여러 조건이 걸려 있는 만큼 기대만큼 비아파트 시장이 활성화될 수 있을지 의문이라는 얘기다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “소형 주택의 경우 다주택자 규제의 완화 정도나 폐지 여부에 따라서 자생적인 시장수요가 움직인다는 점을 감안해야 한다”면서 “신축 소형주택 구입 임대인에 대한 세제혜택도 ‘임대사업자 등록’ 등 제약 요인이 걸려있다는 점에서 충분하다고 평하긴 어렵다”고 지적했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “소규모 빌라는 각종 세금 혜택에다 청약 시 무주택자로 인정하므로 미래가치를 내다보고 투자를 하는 사람이 늘어날 가능성이 있다”면서도 “최근 건축비 급상승으로 수익성이 크지 않아 사업장별로 선별 접근하는 게 필요할 것으로 판단된다”고 말했다.