최근 서울 부동산 시장은 매매 거래량이 급격히 줄어든 가운데서도 신고가가 속출하는 이례적 현상이 계속되고 있다.
단기간에 집값이 크게 뛴 탓에 집을 매수하려는 사람이 줄었지만 양도세 중과 등 각종 규제로 매도하려는 사람이 더 줄어들며 수급 불균형이 심화하고 있기 때문이다.
부동산 전문가들은 공급 부족 문제는 당장 해결하기 어려운 만큼 양도세 등 세금 완화를 통해 수급 불균형을 조금이라도 해결하고 이를 통해 단기적으로 시장 안정을 유도해야 한다고 입을 모은다.
7일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 8월 서울 아파트 매매 건수는 2350건으로 집계됐다. 이는 올해 들어 가장 적은 수준으로, 4월(3666건), 5월(4895건), 6월(3943건), 7월(4692건)에 비해 감소세가 확연하다.
통상 거래량 감소는 집값 하락 신호로 받아들여진다. 하지만 올해는 이런 흐름이 전혀 들어맞지 않고 있다. 8월 마지막 주(8월 30일 기준) 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.21% 올라 최근 5주 연속 0.2%대 높은 상승률을 유지하고 있다.
이 같은 집값 뜀박질에 서울에선 중소형 아파트도 9억원을 넘는 단지가 속출하고 있다. 부동산원의 7월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원으로 사상 처음으로 11억원을 넘어섰다.
다급해진 정부가 기준금리 인상, 사전청약 확대, 가계대출 억제, 신규택지 발표 등 집값을 잡기 위해 총공세를 펼치고 있지만 주택 매수심리는 좀처럼 수그러들지 않고 있다.
부동산원의 서울 아파트 매매수급지수는 106.5로, 한주 전 105.6보다 오히려 상승했다.
정부가 주택 공급을 최대한 서두른다고 하지만 ‘빵 찍어내듯’ 당장 공급을 늘리기는 어렵다는 점 때문에 무주택 수요자들의 불안심리를 달래지 못하는 모습이다.
부동산 전문가들에게 현재 부동산 시장 상황과 향후 전망을 들어봤다.
◇송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장 “에너지 없이 가격 계속 올라갈 수 없어”
“금리가 한 번 인상 됐다. 앞으로도 금리가 계속 올라갈 것이라는 점에 대한 부담과 강화된 대출규제가 주택 시장 내 하방압력으로 작용하고 있다. 거래량을 축소시키는 요인으로 강하게 작용하고 있다.
반면 주택 시장에 대한 상승 기대감이 있는데 이는 입주 물량이 여전히 부족하다는 측면 때문이다. 올해 뿐 만 아니라 내년에도 입주 물량 부족 현상이 지속될 것이란 우려가 크다. 수급에 대한 불안이 시장에서 한 번 거래될 때 거래량이 별로 없지만 높은 가격으로 형성되는 원인이다.
현재 거래량이 별로 없기 때문에 단 몇 건의 거래로 시장 가격이 형성되고 있다. 거래량이 뒷받침 되지 않는 시장 가격은 1~2년 내에 조정 될 가능성이 높다. 거래량이 에너지인데 에너지 없이 시장 가격이 계속 올라갈 수 없기 때문이다.
조정이 일어나면 착시적으로 올라간 가격 상승폭이 축소 될 것이다. 다만 집값이 하락 전환으로 이어질 것으로 보지는 않는다. 시장가격의 궁극적인 결정 요인은 공급이기 때문이다.”
◇고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 “세금 완화해야 단기적 시장 안정 가능”
“부동산은 공급이 비탄력적이라 당장 집을 짓기 시작한다 해도 최소한 2~3년의 시간이 필요하다. 그렇다면 기존 주택 시장에서 물량이 나올 수 있게 해줘야 하는 데 그 부분도 막혀 있다. 외부에서 피를 수혈 받는 것도 중요하지만 자기 몸에 있는 피가 일단은 순환이 돼야 한다.
기존 주택 시장 물량은 강력한 규제로 동맥경화 상태다. 이게 순환이 안 되면 집값을 잡기 쉽지 않다.
전세에 살고 싶은 사람도 전셋값이 너무 올라 내 집 마련에 내몰리면서 어쩔 수 없이 경기도로 나가고 있는 상황이다. 전셋값은 종부세 때문에 오르고 있다. 집주인들은 종부세를 임차인에게 전가시키기 위해 계약이 종료 될 때마다 전세를 월세를 돌리고 있다. 이런 문제가 가속화되면서 전세 물량이 줄고 있고 전세 가격은 뛰고 있다. 전세로 살던 사람도 매매로 돌아설 수밖에 없는 것이다. 지금 시장은 무주택 임차인들이 매우 곤혹스러운 시장이다.
정부 공급 방안의 경우 계획대로 된다면 5~6년 뒤 시장 안정에는 도움이 되지만 지금 당장 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 이런 상황을 종합해서 보면 집값은 우상향 할 수 밖에 없다. 기존 주택 시장에서 매물이 나오게 하려면 양도세 중과를 완화해야 한다. 또 전세시장을 안정시키기 위해서는 임대차 3법을 개정해야 한다. 세금을 완화해야 단기적 시장 안정을 꾀할 수 있다.”
◇여경희 부동산114 수석연구원 “현 정부 양도세 완화 쉽지 않아…사전청약 일부 기여”
“기존 주택 시장의 매물을 늘리기 위한 방법은 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 방법 밖에 없다. 하지만 현재 정부 정책 기조를 봤을 때 쉽지 않을 것으로 본다. 시장 안정을 위해 절대적으로 필요한 게 공급인데 이 또한 시간이 걸리는 문제라 쉽지 않다. 이런 상황 때문에 거래 감소 속에서 집값 상승 기류가 이어지는 분위기가 한동안 지속 될 수밖에 없다고 본다.
금리 인상과 대출 조이기 영향으로 매수심리가 위축 될 수 있지만 세 부담이 커진 집주인들이 증여나 버티기에 들어가면서 거래 가능한 매물도 많지 않고, 재건축 등 개발호재가 있는 단지는 매도 호가가 오르는 분위기다. 가을 이사철을 앞두고 전세시장도 매매가격 상승 압력으로 작용할 수 있다.
사전청약 물량을 늘리는 게 어느 정도 수요자들 조급증을 완화시키는데 기여할 것으로 보이지만 사전청약으로 나오는 물량들이 속도감 있게 공급될 수 있을지가 관건이다. 입주까지는 상당한 시간이 걸리고, 본 청약에 들어가는 때까지도 시간이 많이 걸리는 게 문제다. 보상 등 사업 단계가 빠르게 추진될 필요가 있다.”
/이종재 기자