고분양가 논란 등으로 난항을 겪어온 광주 중앙공원 1지구 사업계획이 ‘후분양+임대’ 방식을 골자로 평균 분양가를 2000만원 미만으로 묶고, 분양원가를 공개하는 등 공익성과 수익성 간 조화를 꾀하는 방향으로 잠정 확정됐다.
그러나 서민, 중산층이 선호하는 85㎡ 이하 분양세대가 백지화되고, 비공원 시설과 용적률, 세대수가 늘고 보상액 증가도 불가피해 사업 순항 여부는 시험대에 오르게 됐다.
13일 광주시에 따르면 ㈜한양이 최대주주로 참여한 빛고을중앙공원개발㈜ 측이 지난해 11월 시에 제출한 사업계획 변경안에 대해 전남대 산학협력단의 적정성 검토와 전문가 자문 결과 “전반적으로 타당하다”는 결론이 내려졌고, 시와 사업자측 모두 이를 수용했다.
최종 검토 결과, 아파트 건설이 가능한 비공원 면적은 기존 7.85%에서 8.17%인 19만8994㎡로, 세대수는 당초 2370세대에서 2827세대로, 용적률은 199.80%에서 214.33%로 늘었다.
당초 계획 대비 비공원시설은 9633㎡(0.32%), 세대수는 457세대(19.3%), 용적률은 12.53% 증가했다.
‘선분양 + 임대’에서 ‘후분양 + 임대’로 변경하고, 3.3㎡당 평균분양가는 애초 85㎡ 이하 1500만원, 85㎡ 초과 2046만원, 85㎡ 이하 임대 1350만원이던 것을 85㎡ 초과 1900만원, 85㎡ 이하 임대 1350만원으로 변경했다.
당초 383세대에 달했던 85㎡ 이하 분양 아파트는 “수익성이 낮다”는 이유로 아예 공급하지 않는 대신 85㎡ 초과 분량과 임대물량은 1828세대와 703세대로 각각 87세대, 703세대를 늘려 공급키로 했다.
2019년 7월 광주시 요청 후 주택도시보증공사(HUG)가 중앙공원 1지구를 포함한 서구 전체를 고분양가 관리지역으로 지정하면서 1500만원대 이상 분양가는 현실적으로 책정할 수 없게 됐으나, 후분양에 따른 금융이자 등을 감안해 2000만원 미만 선에서 절충했다.
사업자 측은 PF 대출 확약서(조건부) 제출과 20% 수준의 땅값 상승에도 계획변경 없이 사업을 추진하겠다는 입장을 공식화했다.
광주시는 민간공원특례사업 공동주택의 경우 분양원가 공개 대상이 아니지만, 공공택지 외 택지에서 시행되는 분양가 상한제 규정을 중시해 주택건설사업 계획승인 신청 단계에서 분양원가를 공개하기로 했다.
이런 가운데 서민층과 중산층이 선호하는 85㎡ 이하 분양세대가 당초 383세대(3.3㎡당 분양가 1500만원) 공급에서 ‘없던 일’로 백지화됐고, 사업자에 유리한 비공원과 용적률, 세대수가 모두 증가한 점, 3200억 원에 이르는 예치금 납부 기한이 도래했고, 토지 소유자들이 낮은 보상금에 반발하고 있는 점은 논란과 과제로 남게 됐다.
2월중 도시계획위원회를 시작으로 문턱이 날로 높아지고 있는 경관심의위원회, 마지막 관문인 건축심의위원회까지 줄줄이 예고된 관련 행정 절차도 넘어야 할 산들이다.
시 관계자는 “충분한 협의와 소통을 통해 가장 합리적인 방안을 빠른 도출해 냈다고 판단된다”며 “수익성과 공공성이 충돌해 협의 과정에 애를 먹긴 했지만 사업계획이 통과된 만큼 남은 절차도 순조롭게 풀어 나갈 방침”이라고 밝혔다.
/명준성 기자